Instagram房产推广规则全解析——这些披露要求你一定要知道

说实话，我在刚开始做房产推广那会儿，根本没把Instagram的规则当回事。那时候觉得，不就是在网上发几张房子照片吗，能有什么讲究？结果可想而知——账号被限流，广告被下架，甚至收到过平台的警告信。那时候才意识到，Instagram对房产类内容的管理，比我想象的要严格得多。

后来我花了大量时间研究平台政策，也跟不少同行交流过，发现很多人其实对规则理解得模模糊糊。有的人把所有推广都打成”广告”标签，有的人则完全忽略了必要的免责声明。走极端的占了大多数，真正做到合规推广的反而是少数。所以今天这篇文章，我想把Instagram房产推广的规则讲透，不仅告诉你”要怎么做”，更想让你理解”为什么要这么做”。

一、先搞清楚：你的内容算广告还是正常分享？

这个问题听起来简单，但90%的人其实分不清楚。在Instagram的规则框架下，判断内容是否属于”广告”，关键看两个核心要素：是否收取了推广费用，以及是否具有明确的商业目的。

举个例子：你发了一套自己负责出售的房源照片，配文是”这套房子采光特别好，感兴趣的私我”——这妥妥的是商业推广行为。但如果你只是分享自己刚买的房子，写的是”终于有自己的小窝了”，即使顺嘴提了一句”当时是通过XX中介买的”，这通常不会被认定为广告。

平台判断的标准是看内容的整体意图，而不仅仅是看有没有联系方式。如果你收了开发商的钱、拿了经纪公司的佣金、或者接受了任何形式的置换合作，那这条内容就必须走广告投放流程，并且按规定进行披露。这个逻辑其实挺公平的——收了钱还想假装是”自来水”，搁谁身上都不乐意对吧？

付费推广的强制标注要求

一旦你的内容被认定为付费推广，以下几个动作一个都不能少。首先，必须在发布时选择”标记为赞助内容”或”付费合作”选项，这个入口就在发布界面的”高级设置”里，很多人找不到是因为根本就没往下翻。其次，除了系统标记，还需要在文案中加入清晰的人话说明，比如”感谢XX品牌赞助”或”本文含付费内容”。

这里有个细节很多人会踩坑：标记必须放在靠前的位置，不能藏在评论区或者话题标签最后面。平台明确要求披露信息要”显眼且易懂”，你放到第十行跟没标基本没区别。另外，图片本身也可以加上”广告”或”赞助”的水印，文字标注+视觉标注双重保险，平台会认为你更有诚意。

二、房产推广必须披露的信息清单

这是最核心的部分。Instagram本身没有单独出一套”房产专属规则”，但房产作为特殊商品，受到多重监管要求的约束。你需要在推广内容中清晰披露的信息，我帮你整理成了下面的表格：

td>图片描述或正文前100字内

上面这些不是建议，是底线要求。我见过有人因为没写清楚产权性质被用户投诉的，也有人因为承诺了”年化收益率8%”被平台直接封号的。房产交易金额大，涉及的法律问题多，平台对这块的审核格外严格也是情理之中。

有个技巧分享给你：可以在 Instagram 简介里放一个链接，跳转到包含完整资质信息的着陆页。这样每次发房源时只需要写”详细信息请见主页链接”就行，既合规又不用每次都复制粘贴一堆文字。但要注意，着陆页里的信息必须跟推广内容保持一致，不然就是自己给自己挖坑。

三、图片和视频不是想怎么用就怎么用

这一块的规则弹性比较大，但有几个红线必须守住。第一，未经授权的建筑内部照片绝对不能发。你从别的中介那里盗几张图来用，看起来是省事了，一旦被原图所有者发现投诉，平台是直接下架内容的，严重的还会封号。正规军一般都会跟业主签署摄影授权书，这个习惯从一开始就要养成。

第二，后期处理要有限度。调调亮度、拍拍灰尘这些基本操作平台是默许的，但把P成”买家秀”那种程度就要小心了。Instagram的政策里有一条叫”禁止欺骗性内容”，如果你把80平米的房子P成120平的效果，或者把朝向不好的房间修成阳光房，这属于误导性内容，后果比你想的要严重。

第三，VR看房、360度全景这类技术手段现在很流行，用的时候要注意标注清楚”效果演示”或”虚拟装修示意”。很多用户分不清实拍和渲染，你要是没提前说明，很容易引发投诉。平台上已经有不少这类纠纷的案例了，都是因为没做好标注导致的。

四、常见违规行为及后果

说完规则，再聊聊哪些行为最容易踩雷。根据我观察和同行交流，以下几类违规是最常见的：

• 不标注赞助直接发软广，这个现在查得最严
• 用”投资回报”之类的承诺性话术诱导用户
• 故意隐藏房源的缺点信息，比如凶宅、漏水史
• 冒充房东身份发布房源（其实你是中介）
• 用多个账号发布相同内容规避审核

至于后果嘛，不同情况处理方式不一样。首次轻微违规通常是删除内容+提醒警告，连续违规会触发限流——你的内容只有粉丝能看到，陌生人完全刷不到。再严重的就是封禁账号，如果是永久封禁，基本上这个账号就废掉了。

值得一提的是，Instagram现在有人工审核+AI审核双重机制，AI对关键词的敏感度很高，像”保证赚钱””稳赚不赔””最后几套”这类词汇基本上触发审核。所以与其想着怎么躲，不如从根本上把内容做规范。

五、我的几点实用建议

写了这么多，最后说点掏心窝子的话。规则是死的，人是活的很多时候你按照最严格的标准要求自己，反而是最省事的做法。

第一，建立内容发布清单。每次发房产相关内容前，对照着检查一遍：有没有标明身份？有没有写清楚房源信息？有没有加上必要的免责声明？这个习惯养成之后，花不了你30秒，但能避开90%的坑。

第二，别把鸡蛋放在一个篮子里。Instagram政策变来变去，指不定哪天规则就更新了。最好是把Instagram作为引流渠道之一，而不是唯一渠道。公众号、官网、小程序都做起来，平台再限流你也有退路。

第三，遇到不确定的情况，多看看平台官方说明。Instagram的帮助中心里有专门的广告政策板块，写得挺详细的。与其听别人二手转述，不如自己花点时间读原文。那些规则文档虽然读起来有点枯燥，但关键时刻能帮你省去很多麻烦。

做房产推广，说到底就是两个字：真诚。你真心为用户着想，用户是感觉得到的。合规不是束缚，而是让你能更长久、更安心地做下去。祝你的推广之路顺利，有问题随时来交流。